なぜ都内の不動産が高騰しているのか？東京都23区における5年間の坪単価推移をまとめてみた

今、東京の不動産価格は高騰し続けています。
少しさかのぼると、2010年を超えたあたりから不動産価格が上昇し始め、2020年以降にさらに角度を上げ「不動産価格の高騰」と言える状況に達しました。

そんな中、都内近郊に住んでいるみなさんにとっての関心ごとは、「私たちの生活にどう影響するのだろうか？」ということではないでしょうか。

まず、東京都内23区の不動産の価格は引き続き今後も上がっていくと予測されています。
今後値下がりする要因の方が圧倒的に少ないので、ここ数年に関して言えば首都圏の不動産が安くなるのは現実的ではありません。

• 新築で不動産の購入を検討している方
• 中古で不動産の購入を検討している方
• 賃貸での生活を継続しようとしている方

いずれのパターンにしても、東京都内23区に住み続ける以上は、この先数年間は金銭的な打撃を受けるのは間違いないでしょう。

2024年の東京都の公示地価の平均坪単価は約400万円です。（※参考までに、秋田県は約8万円です。入力ミス？と思われるくらい桁違いですが本当にこれほどの差があります。衝撃的ですよね。）

東京都内23区で70㎡の3LDKの新築マンションを買おうとすると1億円でも安い方かもしれません。
地方であれば200㎡の4LDKの庭付き戸建てが3,000万円〜4,000万円で買えるのにも関わらずです。

こういった事実を把握しておかないと、東京で不動産を購入すべきかどうかの判断もつかないのではないでしょうか。

そこで今回は「東京都23区の公示地価の平均坪単価の推移」を主なテーマに、今の不動産価格の状況についてデータ・事実を中心にお伝えしていきます。

今与えられている環境の中で、最善の選択をしていただけるよう情報をまとめたつもりです。ぜひ参考にしてください。

東京都の坪単価推移

東京都の坪単価の推移は次の通りです。2021年はマイナスに傾きましたが、基本的には右肩上がりの推移であることがわかります。ここ５年間の坪単価平均は380万円〜400万円程度です。

380万円〜400万円程度というのが、どれほど高い数字なのかを把握していただくために次のデータをご覧ください。

都道府県別坪単価平均ランキング

全国（都道府県別）で見てみましょう。

東京都の坪単価平均は約400万円です。一方で、最下位に位置する秋田県は約8万円です。秋田県と比べると東京都の坪単価平均は50倍もの高さなのです。

2位は大阪府ですがそれでも約110万円です。東京都の坪単価は、大阪府の坪単価の約3.6倍です。

東京都だけ異様な数字になっていることがわかります。

※2024年8月末時点

東京都23区別の坪単価推移一覧表

では次に、東京都23区に絞り込んで、それぞれの坪単価を紹介します。

中央区、千代田区、渋谷区、港区、新宿区などは群を抜いていますね。
住宅地としてイメージしやすい世田谷区でも約258万円。最安の葛飾区でも約137万円で2位の大阪府よりも平均坪単価は上です。東京都23区のどのエリアに住んだとしても、全国トップクラスの高さであることは変わりません。

2024年坪単価平均ランキング

※2024年８月末時点

2023年坪単価平均ランキング

2022年坪単価平均ランキング

2021年坪単価平均ランキング

2020年坪単価平均ランキング

出典元：土地代データより

なお、コロナ下で日本全体で土地の価格が下がりましたが、現在は回復しており東京23区はコロナ前の価格とほとんど変わらない状態に戻っています。

東京都23区全域で坪単価が上昇している理由

東京23区全域で土地の価格が上昇している理由としては3つあります。

1つ目は人口の増加です。

東京都内の人口は令和6年５月1日時点で14,170,275人となっており前月比で37,189人増加となっています。

2020年のコロナ下でも人口の一極集中は収まらず現在も増え続けています。それだけ人口が増え続けているということは住む場所も必要になってきます。

ここで、2つ目の理由のワンルームマンション建築規制です。

• 23区内建築規制一覧

23区内は全域で一人暮らし向けのワンルームマンションの建築に規制がかかっています。

これは自治体が独自に行っている規制で背景としては23区内に引っ越してくる人の多くは学生などの単身者で住民票を移動しないケースが多いため、本来見込めるはずの住民税などの税収が減ってしまうのと、地域活性(地域のイベントなどに参加しない)、騒音・トラブルなどの問題も多いことから単身者向けのマンションの建築に規制がかかり住む場所が増えづらいため賃貸需要過多の状態になっているのです。

元々23区内は土地自体が余っていないので更に価値の底上げに拍車がかかっています。

3つ目の理由は資産性が維持しやすいので買い手が充実している市況です。

東京23区はこれだけ賃貸需要が安定していて土地自体少ないので築50年の中古マンションなどでも今の新築マンションなどと値段はあまり変わりません。

つまり23区の不動産は運用は別とすれば持っているだけで有利な状況と言えるでしょう。

それだけ資産性の高い東京23区はやはり世界的に見ても投資家などから人気があります。人気の理由の1つとしてインフレがあります。

※出典元：IMF – World Economic Outlook Databases

G7主要国でインフレ率を比較した時、日本は2023年度3.268％で最下位でした。つまり世界的に見ても日本はまだお買い得なのです。

一時期、東京の不動産は2020東京オリンピック後に値下がりするという噂が流れましたが、私はこれが都市伝説レベルの噂だということに確信がありました。それは過去のオリンピック後の各都市のデータをみれば明らかです。

国際決済銀行(BIS)・米国連邦住宅金融庁(EHFA)

ロンドン大会前のオリンピック4大会において開催後に住宅価格が急落したケースは0です。

コロナにより東京オリンピック開催が延期され、コロナ後の2021年度は日本国内で坪単価が下がりました。しかし、翌年の2022年度はすでに回復傾向にあります。そして実際にオリンピックが行われた翌年の2023年度の坪単価は上昇しました。

では、なぜオリンピック後に不動産の価格が下がるという噂が流れたのでしょうか？

実はそれは開催される場所に原因があります。

地方都市でオリンピックが行われる場合、大会開催による特需が発生します。しかしそれは開催期間中の一時的なもので大会が終了してしまえばその特需は消え通常に戻ります。この通常の状態に戻る事をオリンピック後は値下がると勘違いしたのです。

しかし、これが東京のような主要都市での開催であった場合、

『特需の発生＋更なる都市開発(インフラ整備)＋元々の価値＝不動産価格の上昇』

という構図になり、オリンピック後の東京の値下がりは都市伝説レベルの噂でしかなかったのです。

中にはこの噂に希望を見出して購入をオリンピック開催後まで待っていた方などもいたかと思いますが、結果としては東京オリンピック後は値上がりの未来になったのです。

不動産購入予定の生活者はこのデータをどう捉えるべきか？

23区の不動産の価格は今後も上がっていくと予測されています。

コロナ・戦争・円安・インフレと理由は様々ですが、今は建築費自体が高騰しています。

建築費の内訳として、材料費と人件費の2つに分けられます。材料費は日本は輸入大国ですので他国の物価に非常に左右されやすいと言えます。今は世界的にインフレとなっていますので輸入する材料費も高騰しています。

人件費は働き方改革により現場で働いている建設作業員の休日を増やす傾向が強まり、今までのスケジュールよりも工期の延長が必要となりました。

この2つの要因によりこれから新しく建てられる不動産は価格の上昇が必然となっています。

つまり、新築の不動産の原価が上がっているのです。

新築の不動産価格が上昇する事により、需要は中古物件に傾きます。中古物件に人気が集まれば当然中古物件も値上がりをしていきます。

こうして不動産価格全体が値上がると予測ができます、23区に限って言えば今後値下がりする要因の方が圧倒的に少ないので首都圏の不動産が安くなるのは現実的ではないと言えます。

現在、東京23区の不動産の購入を検討している方はなるべく早く購入をした方が損をする可能性は低いと言えます。

まとめ

上記のデータからも予測できるように23区の不動産は今後も値上がりし続ける可能性が高いと言えます。

しかし、不動産は気軽に購入できるものでもないですし、自宅ともなればより慎重にならざるを得ません。

今すぐではないにしてもこういった不動産などに関しては気軽に相談できる信頼できるパートナー(業者)を見つけておくと良いでしょう。