あなたは土地が欲しいと考えたことはないでしょうか？
土地の所有権を得る＝戸建ての購入と考えていると実は意外な落とし穴が存在するのです。
それは『所有権』と『借地権』の違いです。
この違いを誤解していると不動産購入時に大きな損をしてしまう事になりかねません。
今回この記事では土地の所有権と借地権の違いについて正しく理解を深めて頂きご自身の不動産購入において役に立つ知識を身に着けて頂ければと思います。
所有権とは
登記手続きを行い、司法書士による所有権移転登記を経てその土地の所有者になる事で発生する権利です。
この所有権に関しては民法206条により所有者は法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益、処分をする権利を有するとあります。つまり所有権のある土地であれば法令に則って自由にできるという事です。一般的には注文住宅などの戸建てを立てる際に建ぺい率や容積率などで制限される場合があります。
この所有権についてよく誤解されていますが、区分所有のマンションでも所有権はあります。
解りやすい例で見てみるとSUUMOやホームズなどの不動産情報サイトに掲載されている物件情報に「所有権」と記載されている部分は全て土地の所有権の事を指しています。
区分所有マンションを購入した経験がある方であればわかると思いますが契約時にご自身の『持ち分』について説明を受けたかと思います。敷地権割合に応じて自分の土地の持ち分が割り振られています。
つまり、戸建てマンション問わず土地の所有権は発生しているという事です。
借地権とは
借地権とは、所有権の発生していない土地の事です。わかりやすく言えば建物を所有するために他人から借りている土地の権利です。
借地権は民法の他に借地借家法(または旧借地法)に基づき、主に建物を建てる目的で用いられます。借地権は他人に借りた土地の為、権利関係が複雑になる為かなり細かい内容のルールが用いられます。
借地権は大きく３つに分けることが出来ます。
１つ目は旧借地権です。今の借地借家法が制定される前の旧借地法に基づいて契約された借地権です。
旧借地法で契約された借地権は、原則として更新しても旧借地権のままになります。そのため現在も多くの土地で旧借地権が適用されています。
旧借地法は、土地を借りている側（借地権者側）の権利が強く、地主側の都合で借地権契約を終了させるのが難しいのが特徴です。契約期間の定めがない場合、借地権者側は建物が存在する限り土地を借り続けられるという大きな利点になります。
2つ目は普通借地権です。1992年に施行された借地借家法によって契約された借地権で、契約の更新が可能なものです。
借地借家法第3条により普通借地権の存続期間は30年以上になります。期間の定めがない場合は30年です。
また、借地借家法第9条により30年に満たない期間を定めた場合は無効とされます。
借地権の期限がきても建物がある場合には、借主が更新請求をすれば地主に更新拒絶する正当な事由がない限り更新されるもので、更新後の存続期間は初回が20年間、2回目からは10年間です。旧借地権との違いは、地主都合での解約も認められる規定が設けられた点です。
3つ目の定期借地権は契約期間が決まっています。一般定期借地権設定契約では、借地借家法第22条により残存期間は50年以上で、原則として更地で返還する必要があります。
借地借家法第24条により建物譲渡特約付借地権というもので契約満了後に建物を相当価格で地主に譲渡する契約もあります、この場合残存期間は30年以上になります。
それぞれの違いとメリット
所有権と借地権の最大の違いは自由にできるかできないかという所です。
所有権のある土地やマンションは自由に売却もできますが、借地権は何をするにしても地主の許可が必要になります。
また、借地権の物件の資産価値も所有権の物件の比較するとかなり下がってしまいます。
不動産は基本的に自由にできる物の方が価値は高いのです。
しかし、借地権の土地にもメリットはあります、それは不動産購入時の費用を抑えられるという点です。
土地購入分の費用の用意をしなくて済むのと、固定資産税などの税負担もなくなります。
建物の費用分だけ負担は済みますので、その分内装などに予算を割り当てる事が出来ます。
まとめ
- 借地権以外の全ての不動産に土地の所有権は発生する
- 所有権の不動産は自由にできるが借地権の不動産は地主の許可が必要
- 資産価値は所有権の不動産の方が上
- 借地権は費用負担が抑えられる
