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管理形態ごとのメリット・デメリット

賃貸物件の管理委託形態には「一般賃貸管理契約」と「サブリース契約」があります。それぞれにメリット・デメリットがありますのでそれぞれの特徴を解説します。

一般管理委託契約(一般賃貸管理契約)とは?

入居者募集などの管理業務を管理会社に委託する契約で、大家と入居者が直接賃貸借契約を締結します。管理会社は賃料の徴収や住民からのクレーム対応、日常管理などの管理業務を大家の代理として行います。また、大家への管理報告や相談などにも対応する業務委託契約です。

  • メリット

    高い収益性

    一般管理委託契約の場合、賃料の設定などを大家自身が決めることができます。また、礼金・更新料の収入も得ることができ、入居と同時に賃貸収入が発生するので借り手さえつけば、サブリース契約よりも高い収益が見込めます。

  • デメリット

    空室・家賃滞納リスク

    一般管理委託契約では、空室や家賃滞納が発生すると直接賃貸収入に影響します。

    原状回復や設備の故障に掛る費用負担

    入居者が退去するタイミングでの原状回復工事や、故障した設備の修復費用等が発生することがあります。

サブリース契約(借上管理契約)とは?

サブリース契約は、サブリース会社が大家から不動産を賃貸し、サブリース会社自らが貸主になり入居者に転貸する契約です。大家はサブリース会社と賃貸借契約を締結し、サブリース会社が入居者と賃貸借契約を締結します。

  • メリット

    安定した家賃収入と空室リスクの回避

    サブリース契約の場合と一般管理契約の大きな違いは『家賃保証』が付いているところです。大家はサブリース会社と直接貸借契約を締結することで、空室や家賃滞納の心配が無く家賃収入を得ることができます。

    入居者トラブルに強い

    入居者との契約はサブリース会社が締結しているため、家賃や退去をめぐるトラブルがあった場合でも、大家はトラブルの当事者にはなりません。万一、入居者とのトラブルが発生したとしても、サブリース会社が当事者としてトラブルを解決しますので、大家の家賃収入は確保されます。

  • デメリット

    一般管理契約と比べると手数料が高い

    サブリース契約の場合、一般管理契約よりも手数料が高いケースが多く、手取り家賃収入が少なくなることがあります。デメリットというよりはサブリース契約により家賃保証が得られますので、手数料で安心を得るかどうかということになります。

    入居者を選ぶことができない

    入居の審査等はサブリース会社が行いますので、大家がふさわしくないと思う人物が入居する可能性があります。

    サブリース会社の倒産リスク

    サブリース会社も事業なので、経営不振による倒産が起こりえます。サブリース会社が倒産して契約解除になると、サブリース会社が入居者と締結した賃貸契約は大家に継承されるのが一般的です。サブリース会社が倒産すると、サブリース会社が預かった敷金を回収できない可能性があります。

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