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家を貸すまでの流れ

大家が物件を貸し出すまでには考慮しておかなければならないこと、やるべきことが多数存在します。このページでは、注意しておくべきことからポイントまで分かりやすくお伝えします。

不動産を貸すときの流れ

1 賃料設定

貸したい物件の近隣相場や広さ・設備・立地条件・築年数を考慮して賃料設定を行います。周辺環境のチェック・賃貸物件が現空状況であれば、室内確認をするとなお良いです。

2 セットライフエージェンシーへ依頼

物件を貸すには、入居者の募集、入居後の管理(賃料の授受・苦情対応等)を行う必要がありますので、多くの大家は不動産管理会社に仲介業務・管理業務の委託を依頼します。

◆POINT◆ 依頼の際は希望を明確に伝える

賃貸を開始する時期、賃料、募集活動の方法、その他条件などがある場合は、明確に不動産管理会社に伝えることが重要です。
3 依頼形態を伝える

不動産管理会社への依頼形態には「代理」と「媒介」があります。
ご希望に合わせた形態で依頼しましょう。

仲介業務形態の種類
  • 「代理」

    大家の手間はほぼ発生しないが、希望を正確に伝えておかないと希望に反する条件で賃貸してしまう可能性があります。入居者募集から契約までの一切を仲介会社に任せるので、仲介会社の取り組み密度が高まる可能性がありますが、媒介に比べて競争性は低くなります。

  • 「媒介」

    大家の入居者募集の手間を大きく減少することができますが、複数の仲介会社に依頼する場合は、その交渉に伴う手間が生じます。また、仲介会社の取り組みも希薄になる可能性はありますが競争性は高まります。

管理業務委託の内容

賃料集金代行、賃料滞納への対応、クレーム対応、契約更新業務 など

4 募集内容の確認・募集開始

賃料・契約期間等の募集条件を決定して入居者の募集を開始します。
大家と管理会社が合意した方法(WEBサイトや賃貸情報誌への掲載 等)によって募集活動を行います。不動産管理会社から募集活動についての定期報告を受け、一定期間経っても借主が決まらない場合には原因を分析して条件等の見直しを行います。

◆POINT◆ 募集条件の見直し

不動産管理会社に委託している場合には、入居希望者からの問合せ・内見案内等に管理会社が対応します。
  1. 賃料設定 近隣相場、面積、設備、立地条件、築年数、構造、募集時期等を考慮して賃料を設定します。不明点が多い場合には仲介業者に相談すると良いでしょう。
  2. 敷金・礼金 一般的には月額賃料の1~2ヶ月分ですが、全く授受しないケースもあります。敷金・礼金の設定に迷う場合には仲介業者に相談すると良いでしょう。
  3. 契約期間と形態 普通借家契約と定期借家契約のいずれかとなります。
  4. 連帯保証人の有無 一般的に親族などを連帯保証人として契約しますが、保証人がいない場合には保証会社を利用する方法もあります。保証会社については仲介業者に相談すると良いでしょう。
  5. その他 ペット可、駐車場・駐輪場の使用条件などがある場合は明確にしておきましょう。
5 賃貸借契約の締結

大家は入居希望者からの申し込みを受け、審査を経て最終的な決定を行います。

  1. 申込内容 勤務先、年収等により賃料支払い能力を判断します。
  2. 入居申込者の対応 申し込みに至るまでの対応によって判断します。
  3. 連帯保証人の対応 入居申込者の同意を得て、連帯保証の意思確認などによって判断します。

その後、入居者と賃貸借契約書を結ぶことになります。不動産管理会社に委託している場合には、入居審査・契約手続きがサポートされます。

『ご自身で管理される場合』
  1. 入居後の管理等の対応 入居後は、賃料の授受、クレーム対応等の管理を行います。また、契約期間が満了した際の契約更新や退去手続き、退去後は入居者の募集などにも対応しなければなりません。
  2. 賃料滞納の対応 定期的な入金確認で滞納を減らし、着金確認が取れなければ早めに入居者と連絡を取りましょう。連絡しても効果が表れない場合は、内容証明郵便での送達や、支払約定書の作成、公正証書など様々な方法があります。専門の弁護士や公的な相談窓口等に相談すると良いでしょう。

クレーム対応

借主からのクレーム

「設備の故障・不備に対するクレーム」

予め修理業者等を整理し、迅速に対応できるようにしましょう。

「近隣に対するクレーム」

最も多いのは騒音問題ですが、貸主の立場によって対応が変わってきます。貸主が所有する住戸の場合は借主に注意する等の対応が可能です。他人が所有する住戸の場合は管理組合を通じて注意を促す対応となるため解決には時間を要すことがあります。その際は借主へこまめに状況を伝えましょう。

借主に対するクレーム

近隣から貸主にクレームが寄せられることもあります。その場合は借主にすぐ注意を促しましょう。一般的に売買マンションの一室を賃貸する際には借主にも管理規約の遵守が求められますので、貸主が借主に注意を促す責任があります。

退去時のクレーム

敷金の返還トラブルが発生することがあります。基本的に敷金その他預り金は、家賃の滞納・入居者の故意または過失による物件の破損等が無ければ返還するものです。国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」 http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun2.pdf を参照し、物件の損耗等について借主が負担する範囲を明確にし、適切な対応が重要です。

不動産管理会社に委託している場合には、これら一切の業務を不動産管理会社が行います。賃料収入を得た場合には確定申告も必要となることに留意しましょう。

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